_edited.png)
טופס החתמת דיירים לתמ"א 38 ופינוי בינוי- מהו הרוב הנדרש
טופס החתמת דיירים לתמ"א 38 ופינוי בינוי- מהו הרוב הנדרש
נתחיל בכך שנציין כי תמ"א 38 הינה תוכנית ממשלתית אשר פועלת כבר שנים רבות ברחבי הארץ, כאשר מטרתה הינה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה או אסונות אחרים. יש לומר כי למעשה עד שנות השמונים הבניה בארץ לא עמדה כלל בסטנדרטים אשר מתאימים לרעידות אדמה.
עצם המיקום הגיאוגרפי של ארץ ישראל אשר נמצאת בין השבר הסורי אפריקאי לבין שבר יגור מעיד על היתכנות לרעידות אדמה חזקות שיורגשו בישראל אחת לכמה עשורים, ואכן קיים חשש מהותי כי למעשה ללא חיזוק איכותי למבנים, בניינים רבים יקרסו ביום בו תתרחש רעידת אדמה.
תוכנית התחדשו עירונית מבוצעת אמנם בעידוד המדינה אך היא גם תלויה הן ביוזמתם של הדיירים והן במציאת יזם מתאים, וזאת מכיוון שהעלויות מוטלות על יזמים בלבד. חשוב להבהיר כי המדינה היא לא זו אשר מחזקת את המבנים אלא קבלנים ויזמים פרטיים אשר אמונים על כך. הדיירים בבניין מתאגדים יחדיו ומוצאים יזם אשר יקדם את הפרויקט, והיזם מקבל את זכויות הבניה בקרקע מבלי לשלם לדיירים או למנהל על זכויות אלו, ומשפץ את הבניין.
רוב דרוש לתמ"א 38 ופינוי בינוי
חשוב לומר כי הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 מוגדר בחוק מכיוון וכמעט לא ניתן להשיג הסכמה גורפת לתמ"א 38. לרוב, התומכים בתוכנית הם למעשה בעלי דירות אשר לא מתגוררים בנכס ומעוניינים בהשבחתו, בעוד שהמתנגדים לפרויקט הם דיירים ותיקים שאין להם עניין בהשבחת הנכס או בהגדלת הדירה. על מנת שלא ייווצר מצב בו בגלל דיירים בודדים הפרויקט לא יכול לצאת לפועל, המדינה קבעה אחוז הסכמה נדרש אשר יספיק על מנת להתחיל פרויקטים של תמ"א 38.
החתמת דיירים תמ"א 38 נדרשת לפי סוג הפרויקט ולהלן התיאור:
תמ"א 38/1: לצורך יישום פרויקטים של תמ"א 38/1, נדרש מינימום של 67% מבעלי הנכסים בבניין אשר חייבים להסכים לתוכנית השיפוץ. הסכמה של שני שליש מהדיירים מספיקה כדי להתקדם בתוכנית וזאת גם אם שליש מבעלי הבתים מתנגדים לפרויקט התמ"א.
תמ"א 38/2: לצורך יישום פרויקטים של תמ"א 38/2 רף ההסכמה הנדרש הוא לפחות 67% מבעלי הנכסים בתוך הבניין חייבים להסכים לתוכנית ההריסה והבנייה מחדש על מנת שהיא תתקיים. דרישת הסכמה מוגברת זו מדגישה את הצורך בקונצנזוס חזק בין בעלי הנכסים לפני יציאה לפרויקט משמעותי שכזה. היכולת לכפות על המיעוט את התמ"א מוגבלת יותר.
חשוב לציין כי רשויות מקומיות רבות מעדיפות באופן נרחב את החלופה של תמ"א 38/2 מהסיבה שבעת הבנייה ניתן להטיל מטלות ציבוריות נוספות על היזמים.
איזה אישורים נדרשים מהעירייה?
תמ"א 38/1: אישורי עירייה לפרויקטים של תמ"א 38/1 כרוכים בדרך כלל בהיתרים והרשאות לשיפוצים ושדרוגים המבניים בתוך המבנה הקיים. ההתמקדות היא בעיקר בהבטחת העמידה בתקנות הבטיחות והבנייה.
תמ"א 38/2: מעבר לעובדה כי הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 מוגדר וצריך לעמוד בו, נדרשים אישורים עירוניים נרחבים יותר בשל ההריסה והבנייה מחדש הכרוכה בכך. בנוסף להיתרי בטיחות ובנייה, העירייה מעריכה את התוכניות האדריכליות, ההשפעה הסביבתית והעמידה הכוללת בהנחיות הפיתוח העירוני. עם זאת, תמ"א 38/2 אינה מצריכה שינוי תב"ע. הוועדה המקומית מוסמכת לאשר את פרויקט התמ"א.
לסיכום, תמ"א 38/1 הינה תוכנית ממשלתית לשיפוץ נכסים קיימים, בעוד שתמ"א 38/2 הינה תוכנית לפינוי ובינוי של בניין אחד. לכל תוכנית מאפיינים, יתרונות וחסרונות משלה.
מידע בנושא הרוב הנדרש לתמ"א באמצעות עורך דין שלמה חרזי
שלמה חרזי הינו עורך דין מקרקעין מומחה בתל אביב כבר מעל 10 שנים, בעל משרד עצמאי אשר מתמחה בנדל"ן עסקאות מכירה וקנייה, יועץ משפטי לחברות בתחום מימון הנדל"ן, פינוי בינוי ותמ"א 38. בנוסף, עו"ד חרזי מתמחה בהקמת מנהלות דיירים בפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38.
מעוניינים במידע נוסף בנושא טופס החתמת דיירים תמ"א 38? צריכים ליווי משפטי בנושא התחדשות עירונית או הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38? צרו איתנו קשר עוד היום בטלפון 054-4571505 או בדוא"ל Shlomiharazi@gmail.com ונשמח לעמוד לשירותכם!