חוק חיזוק מבנים

חוק חיזוק בתים משותפים/מבנים מפני רעידות אדמה - חוק תמא 38

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שעוסקת בנושא חוק חיזוק מבנים חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובמסגרתה מחוזקים מבני מגורים ישנים למען שיפור בטיחותם וחוסנם. תוכנית תמ"א 38 מתחלקת לשני סוגים עיקריים: הראשון הוא תמ"א 38 והשני הוא פינוי-בינוי, על תכניות אלה תוכלו למצוא מידע מורחב בהמשך.

כאשר מדברים על תכנית התחדשות עירונית, למעשה מדובר בעסקת מכירה לכל דבר אשר במסגרתה אתם מוכרים את הזכויות שלכם בדירה ליזם ומקבלים את התמורה שעליה הסכמתם. לכן חשוב שתכירו את התהליך של התחדשות עירונית ותדעו מתי ואיך לבחור את בעלי המקצוע אשר ילוו אתכם בתכנית כדי להבטיח שאתם מקבלים את התמורה הכי טובה בסיכון הכי נמוך.

שימו לב, אם אתם משתייכים לאוכלוסיות מסוימות אתם עשויים להיות זכאים לזכויות והטבות שונות במסגרת התהליכים של חוק תמ א אשר עוסק בהתחדשות עירונית.

תמא 38 1 - חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

במסגרת חוק תמ א 38 (חיזוק ועיבוי) מתבצעות עבודות חיזוק במבנה. הדיירים מקבלים שיפוץ וחיזוק של הבניין, והרחבת הדירות הקיימות בהתאם לתנאים שסוכמו עם היזם. היזם מקבל בתמורה את הזכות לבנות קומות חדשות על גג הבניין הקיים. לצורך ביצוע התוכנית נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות, ואם קיימים מתנגדים לתוכנית לאחר שהתקבל רוב של 66%, המפקח על המקרקעין או בית המשפט יכול לחייב אותם להסכים או להסמיך אדם אחר לחתום במקומם על התוכנית.

מבחינת היזם בתמ"א 38/1 בדרך כלל הרשות המקומית תיתן היתר בניה מהר יותר מתהליך של תמ"א 38/2 שהוא למעשה הריסה ובניה מחדש ולכן הוא נחשב למורכב יותר. על כן, פרויקט של תמ"א 38/1 גם יתחיל ויסתיים מהר יותר. זאת מכיוון שבתמ"א 38/2 נדרשת הרשות המקומית לאשר ליזם תוספת של יותר יחידות דיור וחניות לפרויקט.

תמא 38 2 - חוק הריסה ובנייה מחדש

תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) הינה תוכנית מתאר ארצית להריסת ובניית בניינים חדשים במקום. בתמ"א 38/2 נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן. במסגרת העסקה מעבירים בעלי הדירות ליזם את זכויות הבנייה במגרש ובבניין לשם הריסתו ובניית בניין חדש, שבו יהיו זכאים לדירה חדשה ומשופרת בתנאים שהוסכמו. בניגוד לתוכניות פינוי-בינוי של מתחמי בניינים, אין צורך בשינוי תב"ע והוועדה המקומית מוסמכת לאשר את התוכנית. זה מקצר את משך הפרויקט בהשוואה לפינוי-בינוי. בית המשפט או המפקח על המקרקעין יכול להורות על קיום הפרויקט וזאת גם אם יש התנגדות, כל עוד יש הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות - כאשר מדובר בבניין שיש בו לפחות 4 דירות ויותר מ-2 בעלי דירות.

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שאושרה בשנת 2005 נועדה להתמודד עם הסכנה של רעידת אדמה בארץ באמצעות חיזוק היסודות של הבניין או החלפתן והוספת קומות (בתחילה עד 2 קומות). על פי התכנית כל הבניינים שנבנו לפני ינואר 1980 ואינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה זכאים לחיזוק במסגרת תמ"א 38. מאחר והתוכנית לא גרמה למספיק ביקוש ולא התאימה לכל בניין מכיוון שבמקומות רבים הבניין ישן ואין בו הרבה דירות, ליזם לא הייתה כדאיות כלכלית לקדם שם פרויקט ולכן הוחלט לקדם תיקון, ואכן בשנת 2011 יצאה לאור תמ"א 38/2 - תכנית שמטרתה הריסה ובניה מחדש.

ההבדל בין חוק תמא 38 1 לבין חוק תמא  38 2

המבנים אשר נבנים בתמ"א 38/2 הם חדשים, ולכן התשתיות של הבניין חדשות, שכן הבניין נבנה מבראשית לפי תכנית בנייה חדשה, ואילו בתמ"א 38/1 הדירות החדשות שונות לחלוטין מהישנות, ותוספות השטחים לדירות הישנות לא תמיד מתאימות לתכנון המקורי של הדירות, והיזם/אדריכל נדרש לבצע לבניין הקיים התאמות, תהליך אשר בדרך כלל כפוף לאילוצים רבים של הבניין הקיים שיש לקחת בחשבון. מעבר למהות העבודה בפרויקט, גם בהיבט החוזי יש הבדל בין תמ"א 38/2 לבין תמ"א 38/1 והוא הבדל גדול בערבויות, כלומר בתמ"א 38/2 הדיירים מקבלים ערבויות לפי חוק המכר בעוד שבתמ"א 38/1 הם אינם מקבלים ערבויות.

בנוסף, בעוד שתמ"א 38/1 מגלמת בתוכה סיכון כי הבנייה תופסק והדיירים יאלצו למצוא יזם אחר הם עדיין נשארים בדירותיהם ויכולים להמשיך בחייהם, הרי שהפסקת הבנייה בתמ"א 38/2 עשויה להביא למצב של פגיעה בדייר שנאלץ לשכור על חשבונו דירה ואין לו דירה לשוב אליה עד שימצא מחליף ליזם.

מידע בנושא חוק תמא באמצעות עורך דין שלמה חרזי

שלמה חרזי הינו עורך דין מקרקעין מומחה בתל אביב כבר מעל 10 שנים, בעל משרד עצמאי אשר מתמחה בנדל"ן עסקאות מכירה וקנייה, יועץ משפטי לחברות בתחום מימון הנדל"ן, פינוי בינוי ותמ"א 38. בנוסף, עו"ד חרזי מתמחה בהקמת מנהלות דיירים בפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38.

מעוניינים במידע נוסף בנושא חוק המקרקעין תמ א 38? צריכים ליווי משפטי בנושא התחדשות עירונית או חוק התמ א? צרו איתנו קשר עוד היום בטלפון 054-4571505 או בדוא"ל Shlomiharazi@gmail.com ונשמח לעמוד לשירותכם!