חוק ההסדרים -עו"ד התחדשות עירונית

עורכי דין התחדשות עירונית וחוק ההסדרים החדש

​

פרויקטים של התחדשות עירונית נועדו לתת מענה למצוקת הדיור בישראל, כמו גם לשפר את פני הערים, לחדש את האוכלוסייה ולחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. בפרויקטים אלו הדיירים והיזם צריכים להיות מלווים על ידי עורך דין התחדשות עירונית בעל ניסיון רב בתחום.

 תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית הוא ללוות את הדיירים מהשלבים הראשונים, החל במתן הסברים על הפרויקט, דרך בחירת הקבלן המתאים מבין הצעות שמתקבלות, עבור לניהול המו"מ מול היזם ועורכי דינו ועד לעריכת ההסכם, התקשרויות מול בעלי מקצוע ודאגה לביצוע ההסכמים בשטח.

לאורך השנים שאפה המדינה לקדם את הפרויקטים הללו, עקב המענה שהם מעניקים ברמה הפרטית, האזורית ואף הלאומית. לשם כך, ניתנו תמריצים המשתנים ממסלול למסלול של ההתחדשות העירונית, כאשר חלק מהמסלולים זוכים לביקוש ולהצלחה יותר מאשר אחרים. ניתן לומר כי קיימים הבדלים בהצלחה בין המרכז לפריפריה.

עם הזמן שולבו הטבות והקלות נוספות על מנת לקדם את הפרויקטים ולהתגבר על מכשולים שהתגלו, דבר שנמשך עם חוק ההסדרים 2023 שנכנס לתוקף במאי השנה.

במשרדנו עובדים עורכי דין התחדשות עירונית בעלי ניסיון רב בפרויקטים אלו, כגון תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. במידה ויש לכם שאלות והתלבטויות בנושא, הנכם מוזמנים לפנות אל עורך דין ממשרדנו שישמח לספק מידע עדכני בנושא. כמו כן, לפניכם סקירה של השינויים העדכניים כפי שיצאו לפועל בחוק ההסדרים שעבר השנה.

השינויים המרכזיים בחוק ההסדרים 2023- התחדשות עירונית

​

חוק ההסדרים לשנת 2023 כלל מספר שינויים חשובים שמטרתם להאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל. הרעיון המרכזי היה להקל על יזמים ובעלי דירות, באמצעות הפחתת הבירוקרטיה אשר מעכבת וכך להפוך את התהליך למהיר ויעיל יותר.

בין השינויים הבולטים ניתן למצוא צעדים להפחתת חסמים בירוקרטיים, קיצור הליכים ברשויות המקומיות ובנוסף האצת מתן היתרי בנייה. מעבר לכך, הוכנסו גם הקלות בתחום המיסוי, כמו פטורים והנחות במס שבח או מס רכישה, אשר מאפשרים לדיירים וליזמים לממש פרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38 בצורה כלכלית יותר ומשתלמת.

המטרה הכוללת של השינויים הייתה לא רק לעודד את הבנייה מחדש של מבנים ישנים, אלא גם להגדיל את ההיצע של הדירות, לחזק את המבנים מבחינה בטיחותית וכן לשפר את איכות החיים בשכונות הוותיקות - זאת תוך שמירה על איזון בין הצרכים של הדיירים, הרשויות והיזמים.

חוק ההסדרים 2023- שינויים בנוגע לפינוי בינוי

​

אחד התחומים המרכזיים שטופלו במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2023 הוא תחום הפינוי־בינוי. החוק נועד להתמודד עם אחד הקשיים הגדולים ביותר שהאטו את קידום הפרויקטים הללו- הצורך להגיע להסכמה של רוב גבוה מבין הדיירים.

אחד השינויים המרכזיים היה הפחתת הרוב הדרוש להסכמת הדיירים לפרויקט, כלומר, במקום לדרוש הסכמה של 80% מהדיירים, כפי שהיה נהוג בעבר, ניתן כעת להוציא פרויקט לפועל גם בהסכמת 66% בלבד. יש לציין כי זאת בתנאי שלפחות 66% מהשטח המשותף לבניין צמוד לדירות שלהם. מדובר בצעד משמעותי אשר נועד להקל על יזמים ודיירים לקדם פרויקטים, במיוחד במקרים שבהם מיעוט קטן של מתנגדים מנע את מימוש התוכנית.

בנוסף לכך, החוק העניק תמריצים ליזמים שמכלילים בפרויקט דירות המוגדרות כ'דיור בר־השגה', כלומר, דירות במחירים נגישים יותר, אשר מיועדות לאוכלוסיות מוחלשות או צעירות. בכך, המחוקק מבקש לא רק לחדש את הבניינים והשכונות, אלא גם לתרום לצמצום הפערים בשוק הדיור וכך לשלב פתרונות חברתיים בתוך מהלכים של התחדשות עירונית.

הסרת חסמים בפרויקטים של תמ"א 38

​

במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2023, בוצעו שינויים והתאמות גם ביחס לפרויקטים במסלול תמ״א 38, במטרה לשפר את התנאים שמציעה תמ"א 38 ולהשוות אותם לפרויקטים של פינוי בינוי.

כאמור, אחד השינויים הבולטים היה הפחתת אחוז ההסכמה הדרוש מהדיירים לצורך התחלת פרויקט. במקום רוב גבוה שקשה להשיגו, נדרשת כעת הסכמה של שיעור נמוך יותר, מה שמאפשר להוציא לדרך פרויקטים גם בבניינים בהם קיימת התנגדות מצד מיעוט קטן של דיירים.

הקלות נוספות ניתנו לדיירים קשישים וחולים סיעודיים, אוכלוסייה שבעבר חששה להיכנס לפרויקטים מורכבים עקב חוסר ודאות ותקופת המתנה ממושכת. בהתאם לשינויים בחוק, ניתן להציע לדיירים אלו אפשרות לעבור לדירה חלופית בפרויקט אחר, בלי להמתין לסיום הבנייה. כך מתאפשר להם להמשיך בשגרת חייהם מבלי להרגיש תלויים בתהליך ארוך ומייגע. כך, לצד היבט הנדל"ן העסקי, יש גם מענה חברתי חשוב שמסייע לאזן בין צרכי השוק לצרכי הציבור.

ישנן מספר אפשרויות עבור אוכלוסייה זו:

1. לקבל שתי דירות יותר קטנות בבניין החדש במקום הדירה הנוכחית.

2. לקבל דירה חדשה קטנה יותר פלוס הפרש בתשלום כספי.

3. למכור את הדירה הנוכחית ליזם או לצד אחר ובכך לצאת לבית אבות או למגורים אחרים.

4. 
   

הקלות אלו ונוספות ניתנו עד כה במסגרת של פרויקטים פינוי בינוי, כאמור, כעת הן מושוות גם עבור פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. יש בכך בשורה משמעותית לאנשים רבים, אשר בגיל מבוגר צריכים לצאת מדירותיהם ולהיכנס למגורים זמניים לפרק זמן ארוך מאוד.

כעת, אפשרויות הבחירה הורחבו עבורם גם בתמ"א 38 והדבר שוב יכול לסייע בקידום הפרויקטים וכן בהקטנת ההתנגדויות. כמו כן, יש לציין כי לפי חוק ההסדרים החדש, קשישים המשתתפים בפרויקטם של תמ"א 38/2, המעוניינים לקבל דירה חדשה קטנה יותר בבניין פלוס תמורה כספית או מעוניינים לקבל תמורה כספית בלבד תמורת דירתם, יהיו זכאים לפטור ממס על הכספים שיקבלו.

הטבה חדשה נוספת שחשוב להכיר, הינה פטור ממס שבח על דירה שנייה במתחם פינוי-בינוי. עד כה הפטור ניתן רק על דירה אחת בתמ"א 38, כאשר בפינוי בינוי שונו לא מזמן התנאים כך שהפטור יכלול גם דירה שנייה. זאת, במטרה להקטין התנגדויות הנובעות מכך שבעלי שתי דירות נאלצים לשאת במיסוי גבוה על הדירה השנייה וכדי להקטין עיכובים הנובעים מחילוקי דעות ומו"מ ממושך בין אותם בעלים לבין יזמים לגבי מי נושא בחבות המס. הבשורה שמביא חוק ההסדרים האחרון בעניין זה, היא שהפטור ממס לגבי דירה שנייה באותו הבניין יחול מעתה גם על התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.

מטרות תיקוני החקיקה בחוק ההסדרים 2023 – התחדשות עירונית

​

המטרה המרכזית של התיקונים היא יצירת סביבה שמאפשרת לקדם יותר פרויקטים של התחדשות עירונית, מהר יותר, בקלות רבה יותר ובאופן שיגן על זכויות הדיירים. המדינה שואפת להגדיל את כמות המבנים שיחליפו את הישנים, לחזק את הבטיחות והאיכות בשכונות הוותיקות וכן לצמצם את החסמים שהקשו בעבר על יזמים ודיירים לצאת לדרך.

עבור הדיירים, כאמור, המשמעות היא תהליך פשוט יותר שמגדיל את הסיכוי שהפרויקט אכן יצא לפועל, גם אם לא כולם מסכימים. התנאים החדשים מקלים במיוחד על אוכלוסיות רגישות, כמו קשישים ומבטיחים שקולם יישמע תוך מתן פתרונות מותאמים. עבור היזמים, ההקלות והפטורים הופכים את הפרויקטים לכדאיים יותר וכן מפחיתים את הסיכון הכלכלי שכרוך בהם, מה שצפוי להכניס לשוק יותר יזמים ולהגביר את התחרות.

התוצאה הרצויה? יותר פרויקטים שיקודמו בפועל, פחות עיכובים ודחיפה אמיתית לחידוש פני הערים בישראל.

מידע בסיסי על הזכויות והתמריצים בתמ"א 38

​

המטרה המוצהרת של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, לכן היא חלה באופן עקרוני על מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן הרלוונטי לרעידות אדמה. מדובר בבתים בני לפחות שתי קומות ובשטח של 400 מ"ר לפחות. בתוכנית תמ"א 38/1 היזם רוכש מהדיירים את זכויות הבנייה ומבצע חיזוק של המבנה בפני רעידות אדמה, לצד מלאכות נוספות המשמשות כתמריץ לבעלי הדירות, למשל שיפוץ חיצוני, הוספה של עד 25 מ"ר לדירה, הוספה של מעלית חדשה, שיפוץ של הלובי, שיפור של התשתיות, שדרוג חצר וגינה, שיפור של חדר המדרגות, וכיוצא בזאת. הרווח של היזם מגיע מתוספות דירות חדשות שאותן יוכל בהמשך להשכיר או למכור, בהתאם לגובה הבניין ומספר הדירות המותרים לפרויקט.

 כאמור, בפרויקט תמ"א 38/2 הבניין נהרס לחלוטין ונבנה תחתיו בניין חדש, על כל המשתמע מכך באשר לתשתיות חדשות, מבנה מחוזק, אסתטיקה, דירות מורחבות וכן הלאה. בתקופת הפרויקט, שעשויה להתפרש על פני שנים, הדיירים מתפנים לדיור חלופי והולם כאשר היזם הוא שנושא בעלויות אלו, וכמובן גם בעלויות הבנייה עצמה. מובן שכאן התמריץ המרכזי לדיירים הוא קבלת דירות חדשות לגמרי, לעיתים מוגדלות, שערכן בשוק עולה באופן משמעותי ומעניקות איכות חיים טובה בהרבה מהדירות הישנות.

 קבלת ליווי וייצוג בפרויקטים של התחדשות עירונית

​

 משרדנו מטפל באופן שוטף בענייני נדל"ן, לרבות בפרויקטי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ובפרויקטי פינוי בינוי. הצוות המקצועי שלנו ישמח לעמוד גם לרשותכם. לפרטים נוספים, פנו אלינו בטלפון 054-4571505 או צרו קשר דרך האתר.