_edited.png)
רבים נוטים לחשוב על נדלן מסחרי כעסקת נדלן רגילה. טעויות בהבנת הניואנסים וההבדלים בין נדלן מסחרי לנדלן מגורים עלולות להוביל להפסדים אדירים.
במאמר זה, ננסה להתמקד על כמה דגשים חשובים שכדאי להכיר הנוגעים להבדלים בין השניים.
החל מהגדרת הנכס, אופן הרישום, מיסוי ועד חתימת ההסכם.
אז אם חשוב לך להיכנס לעסקה בראש שקט, כדאי שתפנה כמה דקות לקריאת הדברים הבאים.
מהו נדל"ן מסחרי?
נדל"ן מסחרי, הוא שם כולל לכל נדל"ן שאיננו מיועד למגורים – כלומר משרדים, קרקעות, בניין מסחרי, שטח מסחרי, חנות, וכדומה.
ברמת רישום הזכויות, התהליך אינו שונה בהרבה מנדל"ן מגורים אך ברמת פרטי החוזה, מיסוי, תשואה, הסכמי שותפות, ערבויות למשכנתה ועוד… קיימים הבדלים מהותיים שכדאי להכיר לפני שניגשים לעסקה.
חוזה רכישה של נדל"ן מסחרי איננה דומה כלל לחוזה רכישה של נדל"ן למגורים, (גם ברמת מורכבות החוזה) ועל כך נעמוד עוד בהמשך….
מיסוי של נדל"ן מסחרי
מס רכישה – מס רכישה בנדל"ן מסחרי עומד נכון להיום על שיעור של 6% מגובה העסקה.
מס שבח – במכירה של נכס מסחרי לא קיימים פטורים שניתן לנצל ולכן שיעור מס השבח בהתאם למדרגות המס (תלוי במועד רכישת הנכס המסחרי) ולניכויים המותרים בתוספת רכיב הפחת.
ברמה הפרקטית רכישת נדל"ן מסחרי איננה נמנית כחלק מנדל"ן למגורים לצורך אפשרות לקבלת פטורים בניגוד לרכישה של דירה שניה.
לדוגמא: אם למשה יש 2 דירות מגורים, ולאבי יש דירת מגורים יחידה ועוד 2 משרדים – אבי יוכל להנות מפטור של דירה יחידה אם ירצה למכור את דירה, ואילו משה לא יהיה זכאי לפטור כזה.
למאמר חישוב מס שבח (לחצו על הקישור)
הנהלת חשבונות בנדלן מסחרי
מס ערך מוסף (מע"מ) – רכישת נכס מסחרי כולל את רכיב המע"מ במידה והרוכש נחשב כעוסק הוא יוכל לקזז את המע"מ ויש להתייעץ לפני כן עם רואה חשבון .
נדל"ן מסחרי נחשב הוצאה מוכרת ככל ומדובר בפעילות עסקית. כל הוצאה הקשורה להשכרת הנכס המסחרי הינה ניתנת לניכוי בהתאם להוראות הפקודה.
יש לעשות הבחנה בין הכנסה מעסק להכנסה הונית – הכנסה מעסק הכוונה לדמי השכירות המתקבלים שימוסו במע"מ וכנגד הכנסה זו ניתן לנכות הוצאות מותרות כאמור.
מכירת נכס מסחרי לרוב היא הכנסה הונית ויותרו לנכות ממנה הוצאות שאינן ניתנות לניכוי בפקודת מס הכנסה כגון – מס רכישה, שמאות, הוצאות השבחה, הוצאות מכירה וכולה.
מובן שאם מדובר בחברה שליבת עיסוקה הוא מכירה ורכישה של נכסים מסחריים, הרי שמסלול הדיווח שלה על המכירה הוא בהתאם לפקודת מס הכנסה ולא חוק מיסוי מקרקעין.
נדלן מסחרי - רכישה
יש צורך לעשות הבחנה בין רכישה של נדלן מסחרי קיים, לבין נדל"ן מסחרי בהליך בנייה מקבלן (על הנייר)
חוזים לרכישה של נדל"ן מסחרי מקבלן הינם חוזים מורכבים מאוד המתייחסים לסיום הבנייה ברמת המעטפת – דהיינו חלל ריק שיש להשקיע בו הוצאות נוספות בכדי להגיע לרמת הגימור בהתאם לייעוד של השטח המסחרי.
כך לדוגמא עבודות הגימור של שטח מסחרי המיועד לחנות בגדים שונות משטח מסחרי המיועד למסעדה או מרפאת שיניים….
אם הנכס שרכשנו מיועד להשכרה, אזי בדרך כלל הוצאות שיפוץ (גימור הנכס), יחולו על השוכר ובהסכם השכירות תהיה לכך התייחסות.
כמו כן, כמו בכל רכישה של נכס מקבלן יש לבחון את הבטחונות שהקבלן נותן לנו המבטיחות את התמורה ששולמה.
ערבויות קבלן בנדלן מסחרי
חשוב להבהיר שבהקשר הזה אין חובה חוקית על הקבלן לספק ערבויות כמור בחוק המכר, שכן אין מדובר בדירת מגורים, ולכן מומלץ לבדוק היטב את מצבו הפיננסי של הקבלן ולהבטיח החזקה של כספי הרכישה בחשבון נאמנות לצד הערת אזהרה.
בנוסף ככל ומדובר בשטח מסחרי בו קיימת חברת ניהול (אם זה נכס במגדל משרדים או בקניון או במתחם כמו מתחם G ), ידרש בעל הנכס המסחרי, לשלם דמי ניהול ולחתום על הסכם מול חברת ניהול, הסכם שיש לו משמעות רבה על ניהול חיי העסק והמושכר ולכן יש לבחון אותו לעומק.
יש לקחת בחשבון גם הוצאות לתשלום לחברת הניהול לרבות ביטוחים שתדרשו לעשות על ידי חברת הניהול כגון ביטוח עבודות לשיפוץ המבנה ועוד ביטוחים נוספים לפני דרישת הקבלן או חברת הניהול.
ישנם סיכונים נוספים שצריך לקחת בחשבון כמו במקרה שהקבלן מפגר במסירת הנכס, בשונה מדירות מגורים, רוב הנכסים המסחריים מושכרים בשוק החופשי ולכן יש חשיבות לפיגור במסירה של הנכס מבחינת הפסד דמי השכירות הפוטנציאליים לכל חודש של פיגור.
שעושים עסקה לרכישת נכס מסחרי, מראש צריך לבדוק אלו סוגי רשיונות של עסק ניתן לנצל בנכס בהתאם לייעוד שלו. לדוגמא אם אנחנו מעוניינים לפתוח מוסך או מסעדה יש לעשות בדיקות מקדימות אם הנכס בו אנו מעוניינים מתאים מבחינת הייעוד שלו למטרות שלנו.
זוהי כמובן רק דגימה קטנה, ועל כל הסכם מסחרי יש לבחון לגופו ובהתאם לתנאי העסקה המתגבשת.
הסכם להשכרת נדל"ן מסחרי
הסכם שכירות של נדל"ן מסחרי, שונה מאוד בהיבטיו מהשכרה של נדל"ן מגורים, מאחר ומדובר בסכומי שכירות גבוהים יותר וכמו כן גם בשוק משתנה. רמת ההכנסות של העסק הינה גם פקטור בנושא זה, ולכן מי שמעוניין להשכיר או לשכור נכס מסחרי צריך לתת דגש להבטים אלו.
הסכם שכירות של נכס מסחרי בקניון שונה במהותו מהסכם שכירות של נכס מסחרי מאדם פרטי, בדרך כלל בהסכמי שכירות בקניונים או מתחמי סחר כמו מתחם ביג לדוגמא, דמי השכירות מושפעים ישירות מגובה ההכנסות של העסק. למעשה הקניון הינו שותף סמוי של העסק על כל המשתמע מכך.
כמו כן, נושא הבטחונות והערבויות הינו מהותי בהסכמי שכירות, ורצוי מאוד לבחון את הסיכונים שיש לבעל הנכס כמו גם את הפחת ואת הנטל הכבד שמטיל הסכם השכירות בנוגע לבטחונות.
תקופת הגרייס שנותן בעל הנכס לשוכר הינה משמעותית, תקופת גרייס זהו זמן (בדרך כלל של 60 יום) שמעניק בעל הנכס לשוכר שיפוץ המושכר מבלי שיילקח בעבור תקופה זו דמי שכירות – להבדין מתשלום לחברת הניהול.
יש ליתן את הדעת גם בנושא של חברת הניהול, לבחון את הסנקציות הכספיות שיכולה להטיל חברת הניהול בגין שימוש במושכר שלא בהתאם להסכם הניהול.
-אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ משפטי
משרדינו מטפל באופן שוטף בענייני נדל"ן לרבות רכישה / מכירה / השכרה של נדל"ן מסחרי