חוק ההסדרים -עו"ד התחדשות עירונית

המטרה: לתמרץ ולהסיר חסמים בפרויקטי תמ"א 38

 

המטרה העיקרית של החוק החדש בכל הקשור להתחדשות עירונית, היא לשפר את התנאים שמציעה תוכנית מתאר ארצית 38 ולהשוות אותם לפרויקטי פינוי בינוי. נזכיר, שבעוד שבתמ"א 38 היוזמה מגיעה בעיקרון מהדיירים ומהיזם, הרי שבפרויקטי פינוי בינוי היוזמת היא בדרך כלל העירייה באמצעות משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, גם בפינוי בינוי קיים מסלול בו הדיירים יוזמים את הפרויקט באמצעות פנייה לעירייה, וכאן מתקבלות הטבות בתחומי מס השבח, הרכישה, מועדי תשלומי מיסים ומע"מ בנייה, ביחד עם דרישה לרוב קטן יותר של דיירים יחסית לתמ"א 38, ועוד.

 

אם כן, חוק ההסדרים החדש משפר ומשווה את התנאים של תמ"א 38 עוקף פינוי בינוי (תמ"א 38/2), לאלו של פינוי בינוי. בראש ובראשונה, הופחת הרוב הדרוש של בעלי הדירות בפרויקטי תמ"א 38/2 אם עד מאי 2023 נדרש היה רוב של 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט, הרי שכיום מספיק רוב של 67% בלבד, בתנאי שלפחות 67% מהשטח המשותף לבניין צמוד לדירות שלהם. מדובר בשינוי מהותי המקל על גיבוש הרוב הדרוש.

 

עוד הקלה חשובה קשורה לקשישים ולחולים סיעודיים, המתגוררים בבניינים שבהם מבוצעים פרויקטי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38. מדובר למשל באפשרות לקבל שתי דירות יותר קטנות בבניין החדש במקום הדירה הנוכחית, לקבל דירה חדשה קטנה יותר פלוס הפרש בתשלום כספי, למכור את הדירה הנוכחית ליזם או לצד אחר ובכך לצאת לבית אבות או למגורים אחרים, ועוד. הקלות אלו ונוספות ניתנו עד כה במסגרת פרויקטי פינוי בינוי, וכאמור, כעת הן מושוות גם עבור פרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש.

 

יש בכך בשורה לאנשים רבים, אשר בגיל מבוגר צריכים לצאת מדירותיהם ולהיכנס למגורים זמניים לפרק זמן ארוך מאוד. כעת, אפשרויות הבחירה הורחבו עבורם גם בתמ"א 38, והדבר שוב יכול לסייע בקידום הפרויקטים ובהקטנת ההתנגדויות. יש לציין כי לפי חוק ההסדרים החדש, קשישים המשתתפים בפרויקטי תמ"א 38/2, המעוניינים לקבל דירה חדשה קטנה יותר בבניין פלוס תמורה כספית, או מעוניינים לקבל תמורה כספית בלבד תמורת דירתם, יהיו זכאים לפטור ממס על הכספים שיקבלו.

 

הטבה חדשה נוספת שחשוב להכיר, הינה פטור ממיסוי (בדגש על מס רכישה ושבח) לבעלי שתי דירות באותו הבניין. עד כה הפטור ניתן רק על דירה אחת בתמ"א 38, כאשר בפינוי בינוי שונו לא מזמן התנאים כך שהפטור יכלול גם דירה שנייה. זאת, במטרה להקטין התנגדויות הנובעות מכך שבעלי שתי דירות נאלצים לשאת במיסוי גבוה על הדירה השנייה, וכדי להקטין עיכובים הנובעים מחילוקי דעות ומו"מ ממושך בין אותם בעלים לבין יזמים לגבי מי נושא בחבות המס. הבשורה שמביא חוק ההסדרים האחרון בעניין זה, היא שהפטור ממס לגבי דירה שנייה באותו הבניין יחול מעתה גם על התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.

מידע בסיסי על הזכויות והתמריצים בתמ"א 38

 

המטרה המוצהרת של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, ולכן היא חלה באופן עקרוני על מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן הרלוונטי לרעידות אדמה. מדובר בבתים בני לפחות שתי קומות ובשטח של 400 מ"ר לפחות. בתוכנית תמ"א 38/1 היזם רוכש מהדיירים את זכויות הבנייה ומבצע חיזוק של המבנה בפני רעידות אדמה, לצד מלאכות נוספות המשמשות כתמריץ לבעלי הדירות, למשל שיפוץ חיצוני, הוספה של עד 25 מ"ר לדירה, הוספה של מעלית חדשה, שיפוץ של הלובי, שיפור של התשתיות, שדרוג חצר וגינה, שיפור של חדר המדרגות, וכיוצא בזאת. הרווח של היזם מגיע מתוספות דירות חדשות שאותן יוכל בהמשך להשכיר או למכור, בהתאם לגובה הבניין ומספר הדירות המותרים לפרויקט.

 

כאמור, בפרויקט תמ"א 38/2 הבניין נהרס לחלוטין ונבנה תחתיו בניין חדש, על כל המשתמש מכך באשר לתשתיות חדשות, מבנה מחוזק, אסתטיקה, דירות מורחבות וכן הלאה. בתקופת הפרויקט, שעשויה להתפרש על פני שנים, הדיירים מתפנים לדיור חלופי והולם כאשר היזם הוא שנושא בעלויות אלו, וכמובן גם בעלויות הבנייה עצמה. מובן שכאן התמריץ המרכזי לדיירים הוא קבלת דירות חדשות לגמרי, לעיתים מוגדלות, שערכן בשוק עולה באופן משמעותי, ומעניקות איכות חיים טובה בהרבה מהדירות הישנות.

 

לקבלת ליווי וייצוג בפרויקטי התחדשות עירונית

 

משרדנו מטפל באופן שוטף בענייני נדל"ן, לרבות בפרויקטי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ובפרויקטי פינוי בינוי. הצוות המקצועי שלנו ישמח לעמוד גם לרשותכם. לפרטים נוספים, פנו אלינו בטלפון 054-4571505 או צרו קשר דרך האתר.

​