ייצוג יזמים ודיירים

ייצוג יזמים ודיירים בהליכי פינוי בינוי

הליכי פינוי בינוי נערכים בישראל מאז הוצאת חוק התכנון והבנייה תשנ"ג (1963). מדובר בהתחדשות עירונית המערבת את הריסתו של מתחם מגורים קיים ובנייה של מתחם חדש במקומו. במתחם יהיו דירות ותשתיות חדשות, וכן הלאה.

ניתן לציין כי מדובר בהליך מורכב שדורש את הסכמת רוב בעלי הנכסים במתחם. הוא עשוי להיות ארוך ולדרוש הסכמה ממשרד הבינוי והשיכון כמו גם מהרשות המקומית. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, הממשלה רשאית להכריז על מתחם לפינוי בינוי ולהוציא צו הכרזה, בתוקף עד 6 שנים.

ישנם מסלולים שונים לקיום פינוי בינוי:

1. מסלול הרשות המקומית: במסלול זה, הרשות המקומית מקדמת את התוכנית, ואז הדיירים או היזם יכולים להוציא את זה לפועל.

2. מסלול מיסוי: במסלול זה, ניתן להשתמש בחוק המיסוי המיועד לעודד התחדשות עירונית. הדיירים או היזם מגישים בקשה לוועדה העירונית, שיכולה להמליץ לממשלה להכריז על המתחם למטרת פינוי בינוי.

3. מסלול תמ"א 38/2: מדובר בתוכנית שמאפשרת לחזק בניינים מול סיכוני רעידות אדמה מאז 2005. בתוכנית זו ניתן להרוס בניין שצריך לחזקו ולבנות במקומו בניין חדש, וזה נעשה בהתאם לתכנית תב"ע.

 

לגבי דיירים סרבנים

חוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו 2006 נועד (בין היתר) לפתור מקרים שבהם דייר מסרב להסכם. על פי החוק, דייר שמסרב לעסקת פינוי בינוי יישא באחריות לנזקים שייגרמו לשאר הדיירים כתוצאה מסירובו להסכים לפינוי, במקרים בהם הוא מעכב את הפרויקט ובנסיבות מסוימות.

בנוסף, על פי הצעת חוק "דייר סרבן" משנת 2016, בית המשפט רשאי להטיל פיצויי נזיקין על הדייר הסרבן או לתת צו לפינוי דירתו אם סירובו אינו סביר.

 עם זאת, יש תנאים בהם הסירוב ייחשב לסביר, כגון היעדר הצעת מגורים חלופיים, דירת המגורים החלופית אינה מתאימה לבעל הדירה, או נסיבות אישיות מיוחדות.

 

השתתפות בפרויקטי פינוי בינוי יכולה להשתלם עבור כל הצדדים המעורבים:

לבעלי הנכסים:

בתמורה להריסת הבניינים הישנים במסגרת תוכנית פינוי בינוי, מקבלים בעלי הנכסים דירות חדשות וגדולות יותר, עם תשתיות חדשות וכו'.

בעלי הדירות פטורים ממס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

בנוסף, היזם ישלם לבעלי הנכסים שפונו תשלומי שכר דירה בתקופת הבנייה ועד האכלוס, בגובה שכר הדירה המקובל באזור. גם מימון ההובלות ישולם על ידו, והוא ישתתף בשכר טרחת עורך הדין שמייצג אותם.

ליזם:

היזם יקבל זכויות בניה ל- 3 דירות: אחת לבעל הדירה ושתיים נוספות שיוכל לשווק.

 

כיצד יכול לסייע עורך דין בפרויקטי פינוי בינוי

1. הסכמת רוב הדיירים: כדי להתחיל את הפרויקט, עורך הדין יכול לשכנע את רוב הדיירים בבניין לתמוך בתוכנית הפינוי בינוי.

2. התמודדות עם מתנגדים וסרבנים: עורך הדין יבוא במגע עם דיירים המתנגדים לפרויקט משלל סיבותיהם

3. גישור במחלוקות: עורך הדין יכול לשמש כמגשר במסגרת מחלוקות בין הדיירים.

4. התמודדות עם יזם שמפר את ההסכם: במקרים בהם היזם אינו עומד בהתחייבויותיו בהסכם, עורך הדין יכול לפעול להגנת הזכויות של בעלי הנכסים.

על עורך דין פינוי בינוי להיות מנוסה ומיומן בייצוג בעלי דירות ובטיפול באתגרים. יחד עם זאת, כתיבת ההסכם בין הצדדים מחייבת דיוק ומקצועיות, כך שכל הנקודות וההסכמות יהיו ברורות.

תהליך הייצוג:

1. בדיקת הצעות היזמים: עורך הדין פועל יחד עם בעלי הנכסים לבדוק את ההצעות של היזמים, בכלליותן ובפרטיותן.

2. וידוא רישום קבלן: עורך הדין צריך לוודא שהקבלן הנבחר רשום כחוק לפי החוק הרלוונטי ושהוא מוסמך לביצוע העבודות הנדרשות.

3. הסכמה עם היזם: תהליך הייצוג כולל התמודדות עם היזם והגעה להסכמה מפורטת ומחייבת בינו לבין בעלי הנכסים.

4. ערבויות ובטחונות: עורך הדין צריך לדרוש מהיזם לספק ערבויות ובטחונות להגנת בעלי הנכסים.

5. תמורה: עורך הדין יתבקש לוודא שיש תמורה כדאית לבעלי הנכסים בפרויקט ולפעול לטובתם באם רלוונטי.

6. רישום זכויות: על עורך הדין לוודא שכל הזכויות של בעלי הנכסים רשומות בלשכת רישום המקרקעין.

 

הסכמות הנדרשות מבעלי הנכסים:

1. הסכמה לפרויקט: כל בעל נכס יקבל תקופה להסכים לפרויקט הפינוי בינוי. זו הסכמה ראשונית טרם התחלת הפרויקט.

2. פרוטוקול לבחירת נציגות: לצורך אסיפה כללית, בעלי הנכסים יצטרכו לחתום על פרוטוקול שמגדיר את הנציגות במסגרת האסיפה.

3. כתב מינוי עורך הדין: התמיכה המשפטית שמספק עורך הדין מצריכה גם הסכם בין הדיירים והעורך המציין את השירותים המשפטיים שיספק ושכר הטרחה שמסכים עליו.

4. הסכם מול היזם: זהו הסכם שבין הדיירים ליזם, והוא מכיל כל הפרטים והתנאים הרלוונטיים לפרויקט, ויתווספו בו תנאי ביטול, תנאי הכרזת המתחם לפינוי בינוי, ועוד.

 

כיצד עורך דין מסייע ללקוחותיו:

1. ליווי משפטי מתחילת התכנון ועד הביצוע: עורך הדין מלווה את היזם משלב התכנון הראשוני ועד שלבי הביצוע והמסירה של הדירות לקונים.

2. קשר עם מינהל מקרקעי ישראל: עורך הדין יהיה בקשר עם מינהל מקרקעי ישראל בנושאי פינוי הבניין.

3. ניהול המסים: התעסקות עם נציבות מס הכנסה במטרה לטפל בכל הקשור למיסוי של הפרויקט.

4. הסכם הלווי עם הבנק: על יזם לחתום על הסכם הלווי עם הבנק המלווה את הפרויקט. היזם יכול לקבל את הערבויות הנדרשות להבטחת הפרויקט.

​

חלק אישורים שנדרשים מהיזם:

1. מספר קבלן וקבוצת סיווג: היזם חייב למצוא ולהמציא מספר קבלן ולהגדיר את קבוצת הסיווג ברשום הקבלנים.

2. מסמך עיקרי ההצעה: היזם מתבקש להגיש לבעלי הנכסים מסמך המכיל את הפרטים העיקריים בהצעה. .

3. בקשה להיתר: היזם יצטרך להכין תוכניות המאושרות על ידי בעלי הנכסים לצורך הגשת בקשה להיתר לוועדת התכנון והבנייה המקומית.

4. אישור התוכנית: לאחר הגשת הבקשה, היא תחייב אישורה של הוועדה המקומית לתכנון והבנייה, שקובעת את מספר הבניינים ושטחי הדירות.

5. בטחונות: היזם יצטרך לספק בטחונות לבעלי הנכסים, כולל ערבויות חוק המכר, ערבויות בנקאיות, וערבויות למיסוי.

6. אשורי ביטוח: יהיה על היזם לספק אשור חברת הביטוח עבור ביטוחי קבלנים, ביטוח עבודות הפרויקט, ביטוח אחריות צד ג', ביטוח אחריות מעבידים, ביטוח אחריות מקצועית, ועוד.

7. טופס 4 לאכלוס: יש להגיש טופס 4 לאכלוס בתום הבנייה.

8. הצהרה למען גילוי ושקיפות: מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו יצטרך להגיש הצהרה למען גילוי ושקיפות.

 

להתייעצות מקצועית...

"מסוארי את חרזי", ליווה עסקאות נדלן שונות ומגוונות במהלך השנים, בהיקף כולל של עשרות מיליוני שקלים וערוך לספק את מיטב השירות המשפטי לקהל לקוחותיו.

​

המשרד מתמחה בדיני נדלן לרבות נדלן ירושה, נדלן מסחרי, נדלן מגורים וקרקעות.

דילן מסוארי הינו עורך דין מקרקעין בתל אביב מעל 10 שנים.

שלמה חרזי הוא עורך דין מקרקעין בתל אביב מעל 10 שנים. הוא בעל משרד עצמאי המתמחה בנדל"ן עסקאות מכירה וקנייה, יועץ משפטי לחברות בתחום מימון הנדל"ן, פינוי בינוי ותמ"א 38.

בנוסף, שלמה מתמחה בהקמת מנהלות דיירים  בפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38.

​

להתייעצות מקצועית, ניתן ליצור קשר במספר הטלפון: 054-4571505.