עו"ד מסחרי ברמת גן ותל אביב

עסקת מכר נדל"ן מסחרי

עורך דין מסחרי ברמת גן או בתל אביב, העוסק בנכסים מסחריים, מתמקד בנדל"ן שאינו מיועד למגורים כמו חנויות, בניינים ושטחים מסחריים, קרקעות ומשרדים. אמנם, מבחינת רישום הזכויות קיימים קווי דמיון רבים לנכסים למגורים, אבל בנושאים אחרים קיימים הבדלים מהותיים כמו בערבויות, בהסכמי שותפות, בתשואות ובמיסוי, ובכלל בפרטי חוזה המכר.

כאשר עורך הדין מתיישב לכתוב את הסכם המכר לנדל"ן מסחרי, עליו לקחת בחשבון שורה ארוכה של היבטים. עוד לפני כן, הוא מבצע עבור הלקוח קשת רחבה של בדיקות מקדימות, אשר מטרתן היא לוודא את ייעודו של הנכס, את זהות בעליו, את העובדה שאין בעיות בנכס כמו חריגות בנייה, שעבודים, הערות אזהרה ועיקולים, וכיוצא בזאת. כמובן שיש גם לוודא כי הייעוד מתאים לרישיון העסק המתוכנן לקום בו, או מהם סוגי העסקים להם ניתן יהיה להשכיר את הנכס בעתיד.

עורך הדין גם מוודא את כל הנושא התכנוני הקשור לנכס, אשר יכול להשפיע באופן משמעותי על אפשרויות הבנייה העתידיות ועל פוטנציאל ההשבחה, לרבות תוכניות לפיתוח עירוני העשויות להשפיע לכאן ולכאן על ערכו של הנכס בעתיד. בתוך כך נלקחת בחשבון סוגיית המיסוי, בדגש על מס רכישה ומע"מ לקונה, ומס שבח והיטלים למוכר, כאשר ככלל בנדל"ן מסחרי לא קיימים פטורים ממס כפי שקיימים בנכסים למגורים. חשוב להדגיש כי המיסוי בעסקאות אלו יכול להגיע בקלות לעשרות ומאות אלפי שקלים, כך שעשויה להיות להם השפעה מכרעת על כדאיות העסקה.

בנוסף, במידה ומדובר ברכישה של נכס מסחרי הנבנה על ידי קבלן, יש לנקוט בזהירות גדולה אף יותר מאשר ברכישת דירה פרטית. הקבלן אינו מחויב בחוק להעמדת ערבויות, כך שיש לפקוח עין זהירה על מצבו הכלכלי, ולוודא כי כספי הקנייה שמורים בנאמנות. יתרה מכך, במידה והקבלן מאחר במסירה של הנכס, הדבר בהחלט עלול להשפיע על רווחי הקונה, בפרט אם תכנן להשכיר את הנכס. כלומר, כל פיגור של הקבלן עולה לקונה בדמי שכירות.

סוגיה נוספת שצריך לתת עליה את הדעת היא חברת הניהול, במידה וקיימת כזו במתחם, ואליה יצטרך הבעלים החדשים להעביר את דמי הניהול. עורך הדין צריך ללוות את הלקוח גם בבחינת הסכם ההתקשרות מול חברת הניהול, אשר תהיה לו השפעה גדולה על ניהול העסק ועל הוצאותיו, החל מדמי הניהול ועד לביטוחים לסוגיהם.