עסקת קומבינציה פינוי בינוי

עסקת קומבינציה - מיסוי

עסקאות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעל הקרקע וחלקם על היזם:

​

1. מס רכישה: מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות. בעסקת קומבינציה, היזם בלבד מחויב בתשלום מס רכישה על חלקו בקרקע, אותו עליו לשלם עם העברת הזכויות בטאבו.

2. מס שבח: מס השבח מוטל על הרווח של הצד המוכר בעסקה. בעסקת קומבינציה, שני הצדדים ייהנו מרווח עתידי על זכויותיהם בקרקע, ולכן שני הצדדים נדרשים לשלם מס שבח, כל אחד על חלקו בקרקע. במקרים מסוימים, ניתן להפחית את גובה מס השבח הנדרש ומומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע על מנת להבין מראש את שיעורו.

3. היטל השבחה: מס השבחה משולם ישירות לרשות המקומית על תכניות הבנייה המיועדות לקרקע. היטל נהיה רלוונטי כאשר התכנית מביאה לשיפור בערכו של הקרקע. גובה ההיטל יהיה רלוונטי לגבי בעל הקרקע והיזם בשיעור שווה.

בנוסף למיסים הנ״ל, מסי ערך מוסף ומס הכנסה משויכים לגוף העסקי המבצע את המכירה. כאשר בעל הקרקע הוא אדם פרטי, רק היזם יחויב בתשלום למיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי נפרד, יתבקש גם הוא לתשלום על הדירות הנמצאות בבעלותו.

 

עסקת קומבינציה או עסקת תמורות?

לעיתים רבות קיים בלבול בין עסקת קומבינציה לבין עסקת תמורות, ואכן מדובר בשתי עסקאות דומות, אך בכל זאת ישנם הבדלים מהותיים ביניהן.

בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע מעניק חלק מהקרקע שבבעלותו תמורת מספר מסוים של יחידות דיור שייבנו בעתיד. לעומת זאת, בעסקת תמורות, בעל הקרקע מעניק את כל הקרקע שבבעלותו תמורת אחוז מהרווחים הנצברים בעתיד.

 

לעסקת תמורות ישנם שני יתרונות בולטים על פני עסקת קומבינציה.

הראשון הוא פוטנציאל הרווח של בעל הקרקע, שבעסקת תמורות הוא גדול הרבה יותר ומתקבל במזומן. השני הוא מיסים נמוכים יותר, כך שהמס משולם במועד מכירת הקרקע ולא במועד קבלת התמורה על המכירה.

יש לשים לב שתשלום המס מתבצע טרם התקבלה התמורה, מה שיכול להיות חסרון משמעותי במסגרת עסקה מסוג זה.

במקרים מסוימים, ניתן להמיר עסקת קומבינציה לעסקת תמורות במהלך התהליך, אך מדובר בשינוי מורכב מאוד, הדורש התייחסות לסעיפים רבים וחישוב מחודש של המיסוי, ויש לבדוק את כדאיותו בזהירות.

 

מטרתה של עסקת קומבינציה

עסקת הקומבינציה מאפשרת לשמר ולהמיר קרקעות חקלאיות למגורים ומאפשרת ליזמים לבנות באזורים בהם כמות הקרקעות הפנויות היא כמעט אפסית.

עסקת הקומבינציה היא למעשה עסקת חליפין בין בעלי הקרקע לבין היזם. במסגרת העסקה, היזם מקבל מבעל הקרקע חלק מהמגרש שנמצא בבעלותו, ותמורת כך מעניק לו שירותי בנייה. בסיום העסקה, בעל הקרקע יקבל אחוז מסוים ממספר יחידות הדיור שייבנו על הקרקע.

עסקת הקומבינציה מציעה מספר יתרונות גם ליזם וגם לבעלי הקרקע. מבחינת היזם, היתרון הראשון והמרכזי הוא היכולת להיכנס לעסקה גדולה מבלי להשקיע הון עצמי גדול ביום החתימה על ההסכם.

יתרון נוסף עבור היזם הוא הזמינות היחסית של הקרקעות, שרובן כבר מיועדות למגורים ועבור רובן קיימות תוכניות שלד המתוות את הבינוי המוצע, וכן היכולת להיות מעורב בשלבים מוקדמים יחסית של התכנון.

מבחינת בעלי הקרקע, היתרון העיקרי הוא התמורה, הגדולה בהרבה מכפי שהייתה מקבלת בעסקת מכר רגילה של הקרקע.

במקום לקבל תשלום כספי על חלקם בקרקע, הם מקבלים דירות בשווי עתידי גבוה יותר משווי הקרקע, אשר יכולות להניב להם תשואה שוטפת במקרה שיבחרו לא למכור אותן בסיום הבנייה.

יתרון נוסף של עסקת הקומבינציה הוא המיסים הנמוכים שמוטלים על שני הצדדים: בעל הקרקע יחויב בתשלום מס שבח רק על חלק המגרש שהוא מוכר ולא יחויב בתשלום מס רכישה בעת קבלת הדירות, וגם היזם לא יחויב בתשלום מס רכישה על המגרש כולו אלא רק על החלק שיישאר בבעלותו.

​

להתייעצות מקצועית...

"מסוארי את חרזי", ליווה עסקאות נדלן שונות ומגוונות במהלך השנים, בהיקף כולל של עשרות מיליוני שקלים וערוך לספק את מיטב השירות המשפטי לקהל לקוחותיו.

​

המשרד מתמחה בדיני נדלן לרבות נדלן ירושה, נדלן מסחרי, נדלן מגורים וקרקעות.

דילן מסוארי הינו עורך דין מקרקעין בתל אביב מעל 10 שנים.

שלמה חרזי הוא עורך דין מקרקעין בתל אביב מעל 10 שנים. הוא בעל משרד עצמאי המתמחה בנדל"ן עסקאות מכירה וקנייה, יועץ משפטי לחברות בתחום מימון הנדל"ן, פינוי בינוי ותמ"א 38.

בנוסף, שלמה מתמחה בהקמת מנהלות דיירים  בפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38.

​

להתייעצות מקצועית, ניתן ליצור קשר במספר הטלפון: 054-4571505.